Cách đây 2 năm, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, đặc biệt là đất nền gặp khó thanh khoản. Nhà đầu tư lo sợ giá sẽ giảm sâu, trong khi những người có tiền thì e ngại xuống tiền mua vì lo sợ mua hớ. Tuy nhiên, hiện tại, thị trường đã có những dấu hiệu khởi sắc hơn, giá đất nền khu vực đang tăng trở lại.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giao dịch đất nền đang tăng đột biến ở nhiều khu vực, đặc biệt là những lô đất đã tách thửa. Nhiều nhà đầu tư đang “săn” đất ở các khu vực vùng ven thành phố lớn, nơi có hạ tầng phát triển mạnh mẽ và tốc độ đô thị hóa cao.
Giá giao dịch thành công của đất nền đã giảm 20-30% so với đỉnh sốt, nhưng đã ổn định và không còn giảm thêm. So với quý IV năm 2023, giá đã tăng khoảng 5%, đặc biệt là thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp, nơi ghi nhận mức tăng 10-20%.
Có thể thấy, hiện nay giá đất tại một số khu vực đã bắt đầu tăng lên, những nhà đầu tư trước đây nếu chờ đợi đã bỏ lỡ cơ hội mua đất giá tốt nhất. Tuy nhiên, cơ hội để nhà đầu tư mua đất giá hời để sẵn sàng cho chu kỳ mới vẫn chưa phải ánh hết.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng nửa đầu năm là cơ hội hiếm có để các nhà đầu tư kinh nghiệm và chuyên nghiệp thu thập được hàng tốt, đầu tư dài hơi trong vòng 3-5 năm để đạt lợi nhuận cao.
“Từ quý III năm 2024, thị trường sẽ đi lên, lúc đó cơ hội mua bất động sản giá tốt ở đáy sẽ rất ít, thậm chí gần như không còn. Do đó, hai quý đầu năm 2024 sẽ là “chân sóng cuối” trong chu kỳ tăng giảm 10 năm của bất động sản để nhà đầu tư nắm bắt cơ hội xuống tiền”, ông Đính dự báo.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết: “Vào cuối năm 2023, khi đánh giá khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, chúng tôi đã dự đoán rằng đất nền sẽ là một trong những phân khúc phục hồi chậm và cần nhiều thời gian để lấy lại thanh khoản so với căn hộ, nhà riêng và nhà mặt phố. Tuy nhiên, có khả năng “mùa xuân” của đất nền đang đến sớm hơn những gì thị trường từng kỳ vọng”.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, khẳng định rằng khả năng giá bất động sản sẽ tăng rất cao sau khi luật có hiệu lực. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật sẽ giúp cải thiện mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất. Ví dụ, điều 159 của Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu cập nhật bảng giá đất hàng năm (thay vì 5 năm một lần).
Thứ nhất, Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh được cập nhật hàng năm (thay vì tham khảo Khung giá đất như trước đây), giúp giá đất được định hướng theo thực tế từng địa phương hơn.
Thứ hai là về phương pháp định giá mới. Luật mới đã loại bỏ phương pháp chiết trừ và chỉ giữ lại 4 phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, và theo hệ số giá đất. Quy định chi tiết hơn về việc thực hiện những phương pháp này sẽ giúp định giá đất trở nên minh bạch và bám sát với thực tế.
Thứ ba, Luật mới bổ sung chi tiết về các điều kiện cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không gặp vướng mắc tranh chấp. Số lượng đất thuộc diện này trên thị trường hiện đang rất nhiều, và khi có giấy tờ pháp lý, chắc chắn sẽ mang lại cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn, không chỉ cho những lô đất đó mà còn cho các loại hình bất động sản khác trong cùng khu vực.
Dựa trên ba điểm trên, ông Lê Bảo Long dự đoán rằng giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025, trong đó, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất do quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.
Liên quan đến quy định siết phân lô và bán nền này, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng trong hơn một năm tới, thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh. Siết phân lô và bán nền sẽ làm nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.
