Theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2024, kể từ ngày 1/1/2025, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở hoặc tự phân lô bán nền ở các khu vực đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây nhà ở theo quy định của Luật đất đai.
Đối với các khu vực khác, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây nhà ở.
Quy định này sẽ không cho phép phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, chia sẻ về diễn biến đất nền sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực. Ông nhận định rằng, trong thời gian tới, thị trường đất nền sẽ gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu 2025 và siết chặt hoạt động phân lô bán nền, điều này có thể khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ giảm, đặc biệt là đối với các lô đất lớn.
Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng và giao dịch sẽ trở lại. Giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Đất nền là loại hình đầu tư phù hợp với mọi thành viên trên thị trường do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Các địa phương phát triển kinh tế vẫn sẽ có khả năng tăng trưởng bền vững với những khu đất ở địa điểm này.
Ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ (CaREA), cũng cho biết rằng việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II, loại III sẽ có tác động lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Trong tương lai, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt ở phân khúc đất nền.
Với hành trình pháp lý hiện tại, việc thành lập một dự án kéo dài từ 3 – 5 năm là rất khó khăn. Do đó, các nhà kinh doanh sẽ chọn phương án cá nhân để tự phân lô (phù hợp, dễ dàng và đảm bảo nguồn cung cấp lớn hơn) và ít chọn lập dự án, công ty pháp nhân. Với quy định mới này, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ giảm. Nguồn cung khan hiếm sẽ khiến giá đất tăng. Tuy nhiên, xét về dài hạn, điều này sẽ giúp thị trường phát triển một cách bền vững.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng nhu cầu với đất nền luôn rất cao trong khi nguồn cung từ các dự án chính thống lại thiếu. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội này để gom đất, phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để thu hút khách mua bán. Đồng thời, họ cũng đẩy giá nhà đất lên cao, tạo ra tình trạng hỗn loạn trên thị trường. Ông Đính nhấn mạnh rằng việc siết chặt phân lô bán nền là điều cần thiết.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), việc siết chặt phân lô bán nền trong dài hạn sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tăng giá đất, và hạn chế lãng phí đất.
